Этапы проектирования в строительстве: сколько их и как пройти без потерь

TL;DR

• Базово считают три: предпроект (ТЗ+концепция), проектная документация (ПД), рабочая документация (РД).
• По нормам РФ обязательны ПД и, при необходимости, РД; ПД по ПП РФ №87, оформление - по ГОСТ Р 21.1101-2020.
• С экспертизой получается 4-6 шагов: ТЗ → эскиз/концепция → ПД → экспертиза → РД → авторский надзор.
• Для ИЖС часто хватает 3-4: ТЗ → эскиз/архитектурный проект → «рабочка» → стройка (без экспертизы).
• Сроки в реальности: малый объект 1,5-3 мес; средний бизнес-объект 4-8 мес; крупный - от года.

Сколько этапов проектирования на практике и по нормам

Самый частый вопрос: назвать число «раз и навсегда». Так не работает. В строительстве в России говорят о нескольких моделях. Если упрощать и говорить человечески, их три.

Модель 1 - «классика в три шага»: предпроект (ТЗ+концепция), ПД, РД. Эта схема понятна бизнесу и частным заказчикам: сначала договориться о смысле, потом подтвердить решения чертежами и расчетами, затем выдать детальные рабочие чертежи для строителей.

Модель 2 - «по закону». Формально градостроительные правила требуют проектную документацию (ПД) установленного состава и, при необходимости, рабочую документацию (РД). Состав ПД определяет Постановление Правительства РФ №87 от 16.02.2008 (с актуальными изменениями), а требования к оформлению проектной и рабочей документации - ГОСТ Р 21.1101-2020 (СПДС). Экспертиза (государственная или негосударственная) - не самостоятельная стадия проектирования, но это обязательная проверка для многих объектов. В сумме выходит: ПД → экспертиза → РД.

Модель 3 - «жизненная». В реальности у вас получается 4-6 шагов: ТЗ → эскиз/концепция → ПД → экспертиза (если нужна) → РД → авторский надзор/сопровождение. Для ИЖС, реконструкции без затрагивания несущих конструкций и части малых объектов некоторые шаги сливаются, и цикл короче.

Чтобы не спорить об арифметике, используйте простое правило: сколько бы ни было подпунктов, ключевых этапы проектирования - это фиксация замысла (эскиз), выпуск ПД для разрешений и экспертиз, выпуск РД для стройки. Все остальное - сервисные шаги вокруг: согласования, сметы, BIM-модель, авторский надзор.

Когда нужна экспертиза. По Градостроительному кодексу РФ экспертиза ПД обязательна для большинства объектов капитального строительства, финансируемых из бюджета, а также для сложных и уникальных объектов. Для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) обычно не нужна, но местные правила могут требовать отдельные согласования. В Казани и Татарстане по типовым офисным и торговым объектам чаще работают через региональную государственную экспертизу; для крупных инфраструктурных - через Главгосэкспертизу.

Сколько считать «правильным» числом? Если вам нужен один краткий ответ: три. Если вы готовите график для договора - закладывайте 5-6 логических шагов с контрольными точками и зависимостями.

Пошаговый маршрут: от ТЗ до стройки

Вот последовательность, которая закрывает 90% реальных проектов. Я описываю без канцелярита, чтобы можно было взять и применить.

1. Техническое задание (ТЗ) и сбор исходных данных

   • Что делаем: совместно с проектировщиком фиксируем цели, потоки людей/грузов, бюджеты, ограничения участка (ГПЗУ, красные линии, охранные зоны), инженерные подключения, нормативы.
   • На выходе: согласованное ТЗ, перечень исходных данных, договор с привязкой к вехам.
   • Подводные камни: «плавающее» ТЗ всегда выходит дорого. Не скупитесь на первый воркшоп и одну-две недели на проработку требований.

2. Эскизный/концептуальный этап

   • Что делаем: планировочные решения, концепция архитектуры, предварительная объемно-планировочная модель, принципиальные схемы инженерии. При нужде - быстрые расчеты несущей схемы.
   • На выходе: 2-3 варианта с оценкой плюсов/минусов, укрупненные сметы, draft-график. Можно принять инвестрешение.
   • Сроки: малый объект - 2-4 недели, средний - 1-2 месяца.

3. Проектная документация (ПД)

   • Что делаем: полный состав разделов ПД по ПП РФ №87: архитектура, конструктив, инженерные сети, технологическая часть, организация строительства, мероприятия по охране окружающей среды, ПБ, СМР, смета и т.д.
   • На выходе: комплект для получения разрешений и прохождения экспертизы. Смета в уровнях ТЕР/ФЕР - по задаче.
   • Хорошая практика: приоритезировать критические разделы (например, КР и ГП) и выдать их раньше, чтобы ускорить согласования по сетям.

4. Экспертиза (если требуется)

   • Что делаем: подача ПД и сметы в экспертизу, ответы на замечания, корректировки.
   • На выходе: положительное заключение экспертизы.
   • Сроки: по закону - до 60 рабочих дней на ГГЭ плюс время на ответы. Реально закладывайте 2-4 месяца.

5. Рабочая документация (РД)

   • Что делаем: детальные чертежи, спецификации, узлы, маркировки, ведомости объемов работ, КМ/КМД, КЖ, электрические схемы, кабельные журналы, схемы автоматизации и т.д. Форматы - по ГОСТ Р 21.1101-2020.
   • На выходе: полный набор для стройки и закупок.
   • Секрет скорости: выпускать РД очередями «под фронт работ», начиная с нулевого цикла, КМ/КЖ, генплана, инженерных сетей. Стройка не должна ждать финальных планов интерьеров.

6. Авторский надзор и сопровождение строек

   • Что делаем: отвечаем на РФИ (запросы подрядчика), выпускаем ИД (изменения), согласуем замену материалов, ведем журнал авторского надзора.
   • На выходе: соответствие строительства проекту, оперативное закрытие коллизий. Если используется BIM/ИМ, держим модель актуальной для стройки и приемки.

Где тут BIM/ИМ. Для госзаказа и крупных девелоперских проектов информационное моделирование уже стало стандартом: требования включают выдачу модели в IFC, именной LOD/LOI, проверку коллизий. Это не отдельный «этап», а метод: концепция - ПД - РД ведутся в среде общих данных (CDE), а экспертиза часто принимает 3D-комплект дополнительно к 2D.

Сроки и цены, по опыту. Типовой частный дом 150-200 м²: эскиз - 2-4 недели, ПД - 3-6 недель, РД - 4-8 недель. Небольшой ТЦ/офис 5-10 тыс. м²: концепция - 1-2 мес, ПД - 2-4 мес, экспертиза - 2-4 мес, РД - 3-6 мес. Распределение стоимости проектирования в смете: эскиз 10-15%, ПД 35-45%, РД 40-50%, авторский надзор 5-10%.

Примеры сценариев: ИЖС, бизнес-объект, реконструкция

Разберем три типичных случая. Это поможет выбрать, какие шаги вам точно нужны, а где можно собрать «лайт» комплектацию.

1) ИЖС в пригороде Казани, 180 м²

• Под что: семья, два этажа, газ, септик, без подвала.
• Нужно ли пройти экспертизу: нет.
• Оптимальный набор: ТЗ → эскиз (планы+фасады+3D) → архитектурно-строительный проект с узлами → РД по разделам АР/КР/ОВ/ВК/ЭОМ → авторский надзор 1-2 визита в месяц.
• Сроки: 2-3 месяца до выхода на нулевой цикл. РД на инженерку можно выпускать параллельно фундаментам.
• Финт ушами: заранее согласуйте сетевиков по точкам подключения, чтобы не переделывать котельную и мощность ввода.

2) Бизнес-центр 12 тыс. м² в черте города

• Нужна экспертиза: да, госэкспертиза.
• Набор: ТЗ с техзаданием от арендаторов якорей → концепция с расчетом парковок и вертикальных коммуникаций → ПД по ПП №87 → экспертиза → РД очередями (КМ/КЖ, ОВ+ВК+ЭОМ, ОВиК, СКС, СС, СЦС) → авторский надзор + CDE.
• Сроки: 8-12 месяцев до старта основных строительно-монтажных работ.
• Риск: пожарка и эвакуация. Привлекайте специалиста по ПБ на стадии эскиза, а не в конце ПД - сократите цикл замечаний вдвое.

3) Реконструкция действующего производства

• Нужна экспертиза: «зависит». Если затрагиваете несущие, инженерку, техпроцесс - чаще да.
• Набор: обследование (ТП, ИИ, НИР) → ТЗ → концепция компоновки линий и логистики → ПД → экспертиза (если потребуется) → РД → авторский надзор с ночными окнами под отключения.
• Особенность: по охране труда и промышленной безопасности (ФНП Ростехнадзора) требования жестче. Заложите время на согласование технологов.

Откуда цифры. Это «средняя температура по больнице» из реальных контрактов по РТ и соседним регионам. Ваша фактическая траектория зависит от классности объекта, состава разделов, скорости ответов заказчика и подрядчиков, а еще от того, насколько рано вы включите инженеров и ПБ в концепцию.

Чек-листы, частые ошибки, FAQ и что делать дальше

Чек-лист подготовленного заказчика

• ТЗ: цель, бюджет, сроки, требования к эксплуатационным расходам (энергоэффективность), ключевые риски. Три страницы честного текста лучше, чем 30 страниц копипасты.
• Исходные: ГПЗУ, топосъемка в нужной системе координат, геология и гидрогеология, ТУ на сети, данные по грунтам, ограничения по охранным зонам, результаты обследований при реконструкции.
• Согласование концепции: утвердить один вариант с фиксированным списком изменений. Остальное - change request.
• График: отдельная дорожная карта по критическим разделам (КР, ОВ, ВК, ЭОМ) и точкам подключения.
• Экспертиза: заранее проверить соответствие составу ПД по ПП №87 и наличие необходимых расчетов (ПБ, энергоэффективность, мероприятия по ООС).
• РД: выпуск очередями «под фронт», weekly-статус от ГИПа, единая среда данных (CDE), контроль версий.
• АН: договором закрепить SLA на ответы (например, 3 рабочих дня на РФИ).

Частые ошибки и как их избежать

• «Плавающее» ТЗ. Рецепт: заморозить ТЗ после концепции; все изменения - через протокол.
• Позднее подключение сетей. Рецепт: брать ТУ в начале и согласовывать узлы подключения до выпуска ПД.
• Игнор пожарной безопасности. Рецепт: привлечь специалиста по ПБ на эскизе и на выдаче ПД; прогнать план эвакуации и расчет времени.
• Неточности геологии/топографии. Рецепт: актуализировать ИРД; не экономить на 2-3 дополнительных скважинах для сложных грунтов.
• Абстрактные сметы. Рецепт: на концепции считать укрупненно (УПВС), на ПД - детальнее, на РД - под закупки.
• Коллизии разделов. Рецепт: межразделные сессии, clash-detection в BIM, единый координатный протокол.

Правила большого пальца

• Каждые 10 дней задержки с ТЗ стоят 2-4 недели на конце проекта. Не тяните.
• Экспертиза всегда задает вопросы. Закладывайте минимум один цикл замечаний.
• Инженерия «съедает» 50% времени РД. Раньше начинаете - раньше строите.
• На проектирование обычно уходит 3-7% от CAPEX объекта, но экономия на проекте часто увеличивает СМР на 10-15% от из-за ошибок.

Мини-FAQ

• Сколько этапов проектирования для частного дома? - Обычно три-четыре: ТЗ+эскиз, архитектурно-строительная часть, РД по инженерии, авторский надзор. Экспертиза не нужна.
• Можно ли совместить ПД и РД? - Для малых объектов и при отсутствии экспертизы - да. Но риски: подрядчик пойдет строить по «сырым» чертежам, а переделки будут за вас.
• Когда без экспертизы не обойтись? - Бюджетные объекты, уникальные/опасные, многие общественные здания, реконструкции со сменой несущих схем - почти всегда.
• Нужен ли BIM? - Для госзаказа и крупных проектов - фактически обязателен по действующим постановлениям Правительства РФ о применении информационного моделирования. Для небольших - по желанию, но экономит время на коллизиях.
• Кто главный на проекте? - ГИП (главный инженер проекта). Он отвечает за целостность решений и сроки разделов.
• С чего начать, если времени мало? - Соберите исходные, проведите быстрый спринт-концепцию, параллельно запустите критические разделы ПД. Согласуйте «поставка РД очередями» и привяжите к календарю СМР.

Что делать дальше: три сценария

• У вас ИЖС и нужен быстрый старт. Возьмите архитектурное бюро, которое сразу делает АР+КР+инженерию. Срок до котлована - 6-8 недель при быстрой обратной связи.
• У вас коммерческий объект. Делайте тендер на проектирование с ТЗ и оценкой LOD/LOI по BIM. В договор добавьте вехи: ТЗ, концепция, ПД, экспертиза, РД-очереди, АН, SLA по РФИ.
• У вас реконструкция работающего цеха. Начните с обследований и планов отключений. Проектируйте «в окно» и выпускайте РД пакетами под каждое окно.

Траблшутинг по типовым затыкам

• Экспертиза «завернула» ПД. Проведите «разбор полетов» с экспертом, составьте протокол, распределите замечания по разделам, определите критический путь. Введите ежедневный стендап до закрытия замечаний.
• Подрядчик «не читает» РД. Введите стандарт формата листов и легенды, проведите сессию онбординга, используйте CDE и шаблоны РФИ, назначьте координатора документации на стороне генподрядчика.
• Поставщики меняют оборудование. Закрепите в договоре право проектировщика на согласование замен, укажите эквивалентность по ключевым параметрам, держите ревизии спецификаций строго по журналу изменений.

Нормативная опора

• Градостроительный кодекс РФ - базовые правила по разрешительным процедурам и экспертизе.
• Постановление Правительства РФ №87 от 16.02.2008 - состав разделов проектной документации.
• ГОСТ Р 21.1101-2020 (СПДС) - требования к составу и оформлению проектной и рабочей документации.
• СП 48.13330 - организация строительства и связи проектирования со стройкой.

Если коротко: считать шаги можно по-разному, но логика всегда одна: зафиксировать замысел, подтвердить решения нормативами и расчетами, превратить их в понятные чертежи для строителей и не потерять качество на стройке. Сделаете это - проект пройдет без крови.